Eigenheim in Dithmarschen: Wie viel Eigenkapital brauchst du?

01Das Problem: Die Nebenkosten fressen das Eigenkapital auf

Wer in Dithmarschen ein Haus kauft, profitiert oft von Preisen, die deutlich unter denen in Hamburg oder Kiel liegen. Was viele unterschätzen, sind die Kaufnebenkosten. Schleswig-Holstein hat mit 6,5 % die höchste Grunderwerbsteuer in Deutschland, und sie wird auf den gesamten Kaufpreis fällig, ohne Freibetrag für Erstkäufer.

Zusammen mit Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler kommen schnell 10 bis 12 % des Kaufpreises zusammen. Dieses Geld ist weg, es steckt nicht im Haus. Banken finanzieren die Nebenkosten deshalb ungern mit, und wenn doch, dann zu schlechteren Konditionen.

Das bedeutet: Wer mit 30.000 € Eigenkapital ein Haus für 300.000 € kauft, hat nach den Nebenkosten praktisch kein Eigenkapital mehr im Objekt. Das erhöht den Kredit, den Zins und das Risiko.

02Die Rechnung für 300.000 €

Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision variieren im Einzelfall. Ohne Makler sinken die Nebenkosten entsprechend.

04Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

• Minimum: die Nebenkosten. Sie finanziert die Bank ungern mit.
• Besser: zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises. Das verbessert den Zins spürbar.
• Nicht vergessen: Rücklage für Renovierung und Notfälle, die nicht ins Haus fließt.

05Förderung in Schleswig-Holstein

Die Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) bietet Förderdarlehen für selbst genutztes Wohneigentum. Die Grunderwerbsteuer senken sie nicht, können aber die Finanzierung verbessern. Ob es passt, prüfen wir im Einzelfall.

Mehr zur Planung: Immobilienfinanzierung.

06Rechenbeispiel: Was die monatliche Rate bedeutet

Angenommen, du finanzierst 300.000 € mit einem Sollzins von 3,5 % und einer anfänglichen Tilgung von 2 % pro Jahr:

Dazu kommen Nebenkosten des Hauses, Instandhaltung und Rücklagen. Eine Faustregel: Die Rate sollte nicht mehr als rund ein Drittel des Nettoeinkommens binden, damit Altersvorsorge und Leben weiter möglich sind.

Beispielzins zur Veranschaulichung. Tatsächliche Konditionen hängen vom Markt, Eigenkapital und deiner Bonität ab.

07Was das Haus nach dem Kauf jeden Monat kostet

Die Kreditrate ist nur ein Teil. Wer seine Belastung nur daran misst, plant zu knapp. Zum Eigentum gehören laufende Kosten, die früher der Vermieter getragen hat:

• Instandhaltung: Als Faustregel 1 bis 1,5 % des Gebäudewerts im Jahr. Dach, Heizung und Fenster kommen nicht jedes Jahr, aber sicher.
• Heizung: Bei älteren Häusern an der Westküste oft der größte Posten. Eine anstehende Heizungserneuerung gehört in die Kaufpreisverhandlung.
• Wohngebäudeversicherung: Mit Sturm und Elementar unverzichtbar, gerade in Küstennähe. Worauf es ankommt

08Wie Eigenkapital deine Finanzierung verändert

• Weniger Kredit: Jeder Euro Eigenkapital senkt die Kreditsumme.
• Besserer Zins: Banken staffeln die Konditionen nach dem Beleihungsauslauf. Mehr Eigenkapital heißt oft einen spürbar besseren Zins.
• Weniger Risiko: Fallen die Immobilienpreise, schützt Eigenkapital vor einer Restschuld, die höher ist als der Wert des Hauses.
• Mehr Spielraum: Wer nicht alles in den Kauf steckt, behält Reserven für Renovierung und Notfälle.

09Der Weg zum Eigenheim in 6 Schritten

1. Budget klären: Was kannst du dir dauerhaft leisten, inklusive Rücklagen und Altersvorsorge?
2. Eigenkapital aufbauen: Mindestens die Nebenkosten, besser mehr. Mit dem Ziele-Rechner siehst du die nötige Sparrate.
3. Finanzierungszusage einholen, bevor die Besichtigungen starten.
4. Fördermöglichkeiten prüfen, etwa Förderdarlehen der IB.SH.
5. Absicherung regeln: Risikolebensversicherung, BU und Wohngebäudeversicherung.
6. Kaufvertrag und Notar: Erst unterschreiben, wenn die Finanzierung steht.

10Absichern, bevor du unterschreibst

Eine Finanzierung läuft 20 bis 30 Jahre. In dieser Zeit muss die Rate auch dann bezahlt werden, wenn etwas passiert. Diese vier Bausteine gehören zu jedem Hauskauf:

11Häufige Fragen