01Von deinem Einkommen zum Kaufpreis
- Rate festlegen: 30 bis 35 % vom Haushaltsnetto. Mit Kindern oder einem Gehalt in Teilzeit eher weniger.
- Darlehen ableiten: Bei 4 % Zins und 2 % Tilgung trägt jede 1.000 € Rate rund 200.000 € Darlehen.
- Eigenkapital dazu: Erst die Nebenkosten, dann den Rest auf den Kaufpreis.
- Puffer lassen: Rücklage für Reparaturen, rund 1 € pro m² Wohnfläche im Monat, bei älteren Häusern mehr.
Rate 1.320 €
Rate 1.650 €
Rate 1.980 €
Rate 2.310 €
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Von deinem Haushaltsnetto zur Rate, von der Rate zum Kaufpreis, inklusive Nebenkosten für dein Bundesland.
Vereinfachte Rechnung ohne Förderungen. Banken prüfen zusätzlich Haushaltsrechnung, Bonität und Objekt.
03Wie viel Eigenkapital du brauchst
| Eigenkapital | Was es bedeutet |
|---|---|
| unter den Nebenkosten | Vollfinanzierung, deutlicher Zinsaufschlag, viele Banken lehnen ab |
| Nebenkosten gedeckt | machbar, Beleihung bei 100 % des Kaufpreises |
| Nebenkosten + 20 % | der Sweet Spot: spürbar bessere Zinsen |
| Nebenkosten + 40 % | Bestkonditionen, niedrige Rate, viel Spielraum |
Wie lange du für dein Eigenkapital sparst, zeigt der Ziele-Rechner.
Lebe vor dem Kauf ein halbes Jahr probeweise mit der neuen Rate: Spar die Differenz zur heutigen Miete jeden Monat. Klappt das entspannt, passt die Rate.
04Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung
10 bis 15 Jahre sind üblich. Längere Bindung kostet etwas mehr Zins, gibt aber Planungssicherheit. Rund 4 % für 10 Jahre im November 2026.
Mindestens 2 % zum Start, sonst dauert es über 30 Jahre bis zur Schuldenfreiheit. Ziel: schuldenfrei bis zur Rente.
5 % pro Jahr kostenfrei vereinbaren. Bonus, Erbe oder Gehaltssprung gehen dann direkt in die Restschuld.
Nach Ablauf der Zinsbindung kommt die Anschlussfinanzierung. Wie hoch dann die Restschuld ist, entscheidet über dein Zinsrisiko. Mehr in der Immobilienfinanzierung.
05Bestand, Neubau oder Sanierungsfall?
| Bestand | Sanierungsfall | Neubau | |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | mittel | niedrig, dafür hohe Folgekosten | hoch |
| Energiekosten | stark abhängig von Baujahr und Heizung | hoch bis zur Sanierung | niedrig |
| Förderung | für energetische Maßnahmen | KfW-Programme für Familien, die sanierungsbedürftige Häuser kaufen und modernisieren | KfW-Förderung für energieeffizienten Neubau |
| Größtes Risiko | versteckte Mängel | Kosten und Dauer der Sanierung | Bauzeit, Baukosten, Bauträger |
Bei Bestandsimmobilien entscheidet der Zustand mehr als der Preis. Ein günstiges Haus mit alter Ölheizung und ungedämmtem Dach kann über zehn Jahre teurer werden als ein modernisiertes Haus zum höheren Preis. Rechne Sanierungskosten deshalb immer in den Kaufpreis ein, bevor du verhandelst.
06Kaufen oder mieten?
Rein finanziell ist Kaufen nicht automatisch besser. Wer mietet und die Differenz zur Kaufrate konsequent in ETFs anlegt, kann am Ende ähnlich viel Vermögen haben. Der Haken: Die wenigsten legen die Differenz wirklich an. Die Kaufrate wirkt wie ein Zwangssparplan.
Meine ehrliche Sicht: Kauf dann, wenn du langfristig bleiben willst und es zu deinem Leben passt. Nicht, weil „Miete rausgeschmissenes Geld“ ist.
07Die 5 häufigsten Fehler
- Rate auf Kante genäht: Kinder, Elternzeit oder Teilzeit sind nicht eingeplant.
- Keine Rücklage: Heizung, Dach und Fenster kommen garantiert, nur nicht wann.
- Familie nicht abgesichert: Ohne Risikolebensversicherung und BU hängt das Haus an einem Einkommen.
- Altersvorsorge gestoppt: Das Haus spart Miete, ersetzt aber keine Rente.
- Nebenkosten vergessen: 6 bis 12 % kommen immer obendrauf. Die Werte für dein Bundesland stehen in der Übersicht.
08Checkliste für die Besichtigung
Deine Häkchen werden nur in deinem Browser gespeichert.
09Häufige Fragen
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Welche Zinsbindung ist sinnvoll?
Gibt es Förderung für Familien?
Quellen
Ungebundener Finanzberater aus Heide. Seit über 12 Jahren begleitet er Akademikerinnen und Akademiker, mehr als 1.000 Mandanten deutschlandweit, ungebunden mit einer Auswahl aus über 310 Partnern. 5,0 Sterne bei 77 Google-Bewertungen. Mehr über Felix →
@felixschmdt folgenJede Woche Klartext zu Geld, Rente und Versicherungen · 17.000+ Follower