01Der Sinn dahinter
Mit einem ETF-Sparplan baust du Vermögen aus deinem eigenen Geld auf. Bei der Kapitalanlage-Immobilie kommt fremdes Geld dazu: Die Bank finanziert, der Mieter zahlt die Rate ab und das Finanzamt beteiligt sich über die Steuer. Du kontrollierst mit 30.000 € Eigenkapital eine Wohnung für 250.000 €.
Die Bank finanziert den Großteil. Jede Wertsteigerung wirkt auf den ganzen Kaufpreis, nicht nur auf dein Eigenkapital.
Die Kaltmiete trägt Zins und einen Teil der Tilgung. Nach 25 bis 30 Jahren gehört dir eine abbezahlte Wohnung.
Zinsen, Kosten und Abschreibung senken dein zu versteuerndes Einkommen. Bei 42 % Steuersatz kommt fast jeder zweite Euro Verlust zurück.
02So setzt sich die Rechnung zusammen
- Mieter: 900 €zahlt über die Kaltmiete · 71 %
- Finanzamt: 208 €über Zinsen, Kosten und AfA · 16 %
- Du: 164 €deine echte Zuzahlung · 13 %
| Beispiel: Wohnung im Bestand | pro Monat |
|---|---|
| Kaltmiete | + 900 € |
| Zins (4 % auf 245.000 € Darlehen) | − 817 € |
| Tilgung (1,5 %) | − 306 € |
| Nicht umlegbare Kosten und Rücklage | − 150 € |
| Cashflow vor Steuern | − 373 € |
| Steuererstattung bei 42 % (Zins, Kosten, 2,5 % AfA, möglich durch Restnutzungsdauer-Gutachten) | + 208 € |
| Deine Zuzahlung nach Steuern | ≈ − 164 € |
Von den 306 € Tilgung, die jeden Monat in dein Vermögen fließen, zahlst du also selbst nur gut die Hälfte. Dazu kommt eine mögliche Wertsteigerung auf den gesamten Kaufpreis. Rechne dein eigenes Beispiel im Rechner direkt darunter.
Vereinfachtes Beispiel: Kaufpreis 250.000 €, 10 % Nebenkosten, 30.000 € Eigenkapital, 4 % Zins, 1,5 % Tilgung, Gebäudeanteil 75 %, ohne Leerstand. 2,5 % AfA statt 2 % setzt eine nachgewiesene Restnutzungsdauer von 40 Jahren voraus. Kosten und Rücklage vereinfacht als absetzbar gerechnet, die Rücklage zählt steuerlich erst, wenn sie ausgegeben wird.
Rechne deine Kapitalanlage durch
Kaufpreis, Miete, Finanzierung und dein Steuersatz: So viel zahlst du monatlich zu, und so viel Vermögen entsteht in 10 Jahren.
Vereinfachtes Modell zur Orientierung.
Beantrag einen Freibetrag für den Lohnsteuerabzug. Dann kommt der Steuervorteil deiner Immobilie jeden Monat mit dem Gehalt, nicht erst ein Jahr später.
04Lage, Lage, Lage, und was das konkret heißt
Wächst die Region? Arbeitgeber, Hochschulen, Bevölkerungsprognose, Infrastruktur. Schrumpfende Regionen sind auch mit hoher Mietrendite gefährlich.
Straße, Lärm, ÖPNV, Einkaufen, Schulen. Das entscheidet, wie schnell du einen guten Mieter findest.
Baujahr, Energieklasse, Zustand der Gemeinschaft, Rücklagen der WEG. Eine billige Wohnung mit Sanierungsstau wird schnell teuer.
05Rendite: Welche Zahl wirklich zählt
| Kennzahl | Formel | Orientierung |
|---|---|---|
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete | unter 25 meist solide, über 30 teuer |
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis | häufig 3 bis 5 % |
| Nettomietrendite | nach Kosten und Nebenkosten | meist 1 bis 1,5 Punkte darunter |
| Eigenkapitalrendite | Vermögenszuwachs ÷ dein Einsatz | die eigentliche Zielgröße, wirkt mit Hebel |
Die Mietrendite allein sagt wenig. Was zählt, ist, wie viel Vermögen aus deinem Eigenkapital und deinen Zuzahlungen wird. Durch den Hebel liegt die Eigenkapitalrendite oft deutlich über der Mietrendite, solange der Zins unter der Gesamtrendite des Objekts liegt.
06Zins und Hebel: Der Motor und das Risiko
Der Hebel funktioniert in beide Richtungen. Steigt die Immobilie um 2 % im Jahr, sind das bei 250.000 € Kaufpreis 5.000 €, bezogen auf 30.000 € Eigenkapital rund 17 %. Fällt sie, trifft es dein Eigenkapital genauso stark.
Zins im Blick: Bei rund 4 % Bauzins (November 2026) ist die Rechnung enger als in den Niedrigzinsjahren. Lange Zinsbindung und eine Tilgung, die bis zur Rente schuldenfrei macht, sind deshalb Pflicht.
07Miete: Was du verlangen darfst
- Mietspiegel: Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Maßstab für Erhöhungen.
- Kappungsgrenze: Höchstens 20 % Erhöhung in 3 Jahren, in angespannten Märkten 15 %.
- Mietpreisbremse: In vielen Großstädten darf die Neuvermietung höchstens 10 % über der Vergleichsmiete liegen. Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen sind ausgenommen.
- Indexmiete: koppelt die Miete an die Inflation, gut planbar für beide Seiten.
08Steuern: Werbungskosten und Abschreibung
Die Mieteinnahmen versteuerst du mit deinem persönlichen Steuersatz. Gleichzeitig darfst du alle Kosten abziehen. Ist das Ergebnis negativ, senkt der Verlust dein übriges Einkommen.
| Absetzbar | Nicht absetzbar |
|---|---|
| Schuldzinsen | Tilgung |
| Abschreibung auf das Gebäude | Grund und Boden |
| Verwaltung, Grundsteuer (wenn nicht umgelegt), Reparaturen | Rücklage, bis sie ausgegeben wird |
| Fahrtkosten, Steuerberatung, Finanzierungsnebenkosten | private Nutzung |
Abschreibung (AfA) auf das Gebäude
| Gebäude | AfA pro Jahr |
|---|---|
| fertiggestellt vor 1925 | 2,5 % linear, 40 Jahre |
| fertiggestellt 1925 bis 2022 | 2 % linear, 50 Jahre |
| mit Restnutzungsdauer-Gutachten | nach nachgewiesener Restdauer, z. B. 2,5 % bei 40 Jahren oder 4 % bei 25 Jahren |
| fertiggestellt ab 2023 | 3 % linear, gut 33 Jahre |
| Neubau, Baubeginn 01.10.2023 bis 30.09.2029 | wahlweise 5 % degressiv vom Restwert |
| Neuer Mietwohnungsbau EH40, Bauantrag vor 01.10.2029 | zusätzlich Sonder-AfA 5 % für 4 Jahre (§ 7b, mit Kostengrenzen) |
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht das Grundstück. Den Gebäudeanteil am Kaufpreis legst du mit dem Finanzamt fest, ein Gutachten kann ihn erhöhen.
Spekulationsfrist: Verkaufst du nach mehr als 10 Jahren, ist der Gewinn steuerfrei. Genau deshalb ist die Kapitalanlage ein Langfrist-Baustein.
09Mehr AfA durch ein Restnutzungsdauer-Gutachten
Für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, gelten pauschal 2 % AfA, also 50 Jahre. Viele Bestandsimmobilien halten aber nicht mehr 50 Jahre durch: alte Leitungen, Dach, Heizung, Fenster. Das Gesetz erlaubt deshalb, nach der tatsächlichen kürzeren Nutzungsdauer abzuschreiben (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
| Nachgewiesene Restnutzungsdauer | AfA pro Jahr | bei 200.000 € Gebäudewert |
|---|---|---|
| 50 Jahre (pauschal) | 2 % | 4.000 € |
| 40 Jahre | 2,5 % | 5.000 € |
| 30 Jahre | 3,33 % | 6.667 € |
| 25 Jahre | 4 % | 8.000 € |
Bei 42 % Steuersatz bringt der Schritt von 50 auf 25 Jahre im Beispiel rund 1.680 € weniger Steuern pro Jahr, Jahr für Jahr, bis das Gebäude abgeschrieben ist.
Der Bundesfinanzhof lässt jede geeignete, sachverständige Methode zu (Urteile vom 28.07.2021, IX R 25/19, und 23.01.2024, IX R 14/23). Das strengere BMF-Schreiben von 2023 wurde am 01.12.2025 aufgehoben.
Objektbezogen und nachvollziehbar: Zustand, Modernisierungen, Instandhaltungsstau, Fotos, Methode und Berechnung. Eine bloße Tabellenangabe reicht nicht.
Bei älteren Gebäuden, hohem Gebäudeanteil am Kaufpreis und hohem Steuersatz. Die Kosten des Gutachtens sind bei Vermietung in der Regel als Werbungskosten absetzbar.
Wichtig: Das Finanzamt erkennt ein Gutachten nicht automatisch an, die Nachweislast liegt bei dir. Deshalb gehört es in die Hände eines qualifizierten Sachverständigen und wird mit deinem Steuerberater abgestimmt. Ich rechne vorab mit dir durch, ob sich das Gutachten für dein Objekt lohnt.
10Die Trugschlüsse, besonders im Vergleich zum Eigenheim
Es spart Miete, bringt aber keine Einnahmen und kaum Steuervorteile. Eine Kapitalanlage folgt einer ganz anderen Rechnung.
Jeder Euro Verlust kostet dich trotzdem Geld, das Finanzamt erstattet nur einen Teil. Eine schlechte Immobilie wird durch Steuervorteile nicht gut.
Leerstand, Reparaturen, Mietausfall und Sonderumlagen kommen. Plane eine Rücklage und einen Puffer ein.
Nicht überall und nicht immer, 2023 sind die Preise vielerorts gefallen. Lage und Kaufpreis entscheiden.
Hohe Renditen gibt es oft dort, wo Bevölkerung und Nachfrage schrumpfen. Rendite ist immer auch Risikoprämie.
Sie ist ein Baustein. Ein Klumpen in einer Stadt und einem Objekt braucht ETF und Vorsorge daneben.
11Das Konzept: So baue ich es mit dir auf
- Fundament prüfen: Notgroschen, Absicherung, Altersvorsorge laufen. Erst dann kommt die Immobilie.
- Budget festlegen: Welche monatliche Zuzahlung passt dauerhaft in dein Leben, auch mit Kindern oder Elternzeit?
- Objekt rechnen: Lage, Kaufpreisfaktor, Zustand, Rücklagen der WEG und ein ehrlicher Cashflow nach Steuern.
- Finanzierung strukturieren: Eigenkapital, Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgung passend zu deinem Plan.
- Steuer nutzen: Werbungskosten sauber erfassen, Gebäudeanteil prüfen, Freibetrag für den Lohnsteuerabzug beantragen, damit die Erstattung schon monatlich kommt.
- Langfristig halten: mindestens 10 Jahre, Miete regelmäßig anpassen, Restschuld bis zur Rente auf null.
12Mythos oder Fakt?
Tipp auf eine Karte, um sie umzudrehen.
Meist nicht ganz. Eine monatliche Zuzahlung ist normal, sie wird durch Tilgung und Wertsteigerung zu Vermögen.
Der Steuervorteil ist ein Bonus. Lage, Kaufpreis und Miete entscheiden, ob es sich lohnt.
Nein. Nach 10 Jahren darfst du steuerfrei verkaufen. Viele behalten die Wohnung als Einkommen im Alter.
13Häufige Fragen
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie noch bei 4 % Zins?
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine vermietete Wohnung?
Was ist die AfA?
Was bringt ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Wann ist der Verkauf steuerfrei?
Kann ich die Steuererstattung schon monatlich bekommen?
Neubau oder Bestand?
Quellen
- AfA im Wohnungsbau: degressive AfA und Sonder-AfA (Haufe)
- § 7 EStG: Absetzung für Abnutzung
- § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte
- Restnutzungsdauer-Gutachten: Rechtsstand 2026 (steuerschroeder.de)
- BMF hebt Schreiben vom 22.02.2023 auf (aktuell-verein.de)
- Bauzinsen aktuell, Stand 01.11.2026 (Dr. Klein)
Ungebundener Finanzberater aus Heide. Seit über 12 Jahren begleitet er Akademikerinnen und Akademiker, mehr als 1.000 Mandanten deutschlandweit, ungebunden mit einer Auswahl aus über 310 Partnern. 5,0 Sterne bei 77 Google-Bewertungen. Mehr über Felix →
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