01Zwei Wege, zwei Rechnungen
Du wohnst selbst darin. Keine Miete mehr, Gestaltungsfreiheit, mietfrei im Alter. Steuerlich gibt es fast keine Vorteile, die Rate zahlst du komplett selbst. Zum Eigenheim
Du vermietest. Die Miete trägt einen Großteil der Rate, Zinsen und Abschreibung senken deine Steuer, nach 10 Jahren ist der Gewinn steuerfrei. Zur Kapitalanlage
| Eigenheim | Kapitalanlage | |
|---|---|---|
| Wer zahlt die Rate? | du allein | Mieter, Finanzamt und du |
| Zinsen steuerlich absetzbar? | nein | ja, als Werbungskosten |
| Abschreibung (AfA) | nein | 2 bis 3 % des Gebäudes pro Jahr |
| Verkauf steuerfrei | bei Eigennutzung meist sofort | nach 10 Jahren Haltedauer |
| Entscheidend ist | dein Leben, deine Familie | Lage, Miete, Kaufpreis, Zahlen |
02Grunderwerbsteuer: Was dein Bundesland kostet
Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest. Der Unterschied ist erheblich: Bei 300.000 € Kaufpreis zahlst du in Bayern 10.500 €, in Schleswig-Holstein oder NRW 19.500 €. Im Schnitt aller Länder sind es rund 5,6 %.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | bei 300.000 € | |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € | |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € | |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € | |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € | |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € | |
| Thüringen | 5,0 % | 15.000 € | |
| Bremen | 5,5 % | 16.500 € | |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € | |
| Sachsen | 5,5 % | 16.500 € | |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € | |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € | |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € | |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € | |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € | |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € | |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € |
Stand November 2026. Die Länder können die Sätze ändern, zuletzt hat Bremen zum 01.07.2025 auf 5,5 % erhöht.
Kaufnebenkosten in deinem Bundesland
Wähl dein Bundesland, stell Kaufpreis und Eigenkapital ein und sieh sofort Nebenkosten, Darlehen und Rate.
Grunderwerbsteuer laut Bundesland (Stand November 2026), Notar und Grundbuch rund 2 %, Makler 3,57 %. Beispielzins, tatsächliche Konditionen hängen von Bank und Bonität ab.
Vergleiche nie nur den Kaufpreis. Rechne immer Kaufpreis plus Nebenkosten für dein Bundesland, erst dann siehst du, was dich das Objekt wirklich kostet.
04Was sonst noch dazukommt
| Posten | Typische Höhe | Gut zu wissen |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % | nach Bundesland, fällig etwa 4 Wochen nach Bescheid |
| Notar | ≈ 1,5 % | Kaufvertrag, Grundschuld, Abwicklung |
| Grundbuch | ≈ 0,5 % | Eintragung von Eigentum und Grundschuld |
| Makler | meist 3,57 % | bei Wohnungen und Einfamilienhäusern höchstens halbe Provision für Käufer |
Wichtig: Banken finanzieren die Nebenkosten ungern mit. Sie sollten aus deinem Eigenkapital kommen, sonst wird der Zins spürbar teurer.
- Grunderwerbsteuer: 26.000 €6,5 % in Schleswig-Holstein · 54 %
- Makler: 14.280 €3,57 %, falls beauftragt · 30 %
- Notar: 6.000 €≈ 1,5 % · 12 %
- Grundbuch: 2.000 €≈ 0,5 % · 4 %
05Was an der Westküste anders ist
Im Vergleich zu Hamburg oder Kiel bekommst du in Dithmarschen deutlich mehr Fläche fürs Geld. Dafür ist die Grunderwerbsteuer mit 6,5 % so hoch wie fast nirgends.
Sturm, Starkregen und in tieferen Lagen Überschwemmung gehören zur Westküste. Eine Wohngebäudeversicherung mit Elementarschutz ist hier kein Extra.
Heide als Zentrum, Pendlerorte entlang der Bahn nach Hamburg, ruhige Dörfer. Für Wiederverkauf und Vermietung macht die Lage einen großen Unterschied.
In Büsum und an der Küste ein eigenes Thema mit eigenen Regeln, Steuern und Auslastungsrisiken. Nicht mit klassischer Vermietung verwechseln.
06Immobilie und Gesamtplan
Die Immobilie ist oft die größte Entscheidung des Lebens. Sie darf die Altersvorsorge nicht auffressen und die Familie nicht ungeschützt lassen. Deshalb rechne ich sie immer im Gesamtplan: Rate, Rücklagen, Absicherung mit Risikoleben und BU, und was für ETF und Vorsorge übrig bleibt. Die Finanzierung selbst findest du unter Immobilienfinanzierung.
07Erst Vorsorge oder erst Immobilie?
Eine der häufigsten Fragen im Erstgespräch. Meine Antwort ist fast immer: beides, in der richtigen Reihenfolge.
- Absicherung zuerst: BU und Risikolebensversicherung, solange du gesund bist. Ohne sie hängt die Finanzierung an einem dünnen Faden.
- Notgroschen getrennt: Die Rücklage für Notfälle wird nicht ins Eigenkapital gesteckt.
- Geförderte Vorsorge weiterlaufen lassen: Arbeitgeberzuschuss und Zulagen nicht für das Eigenkapital opfern. Sie bringen mehr, als sie kosten.
- Eigenkapital gezielt aufbauen: Mit festem Ziel und Datum, etwa über einen eigenen Sparplan. Zum Ziele-Rechner
- Nach dem Kauf: Altersvorsorge wieder hochfahren, sobald die ersten Jahre mit dem Haus gut laufen.
08Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Deutschland?
Wo ist die Grunderwerbsteuer am niedrigsten?
Ist ein Eigenheim eine Kapitalanlage?
Berätst du auch außerhalb von Schleswig-Holstein?
Quellen
Ungebundener Finanzberater aus Heide. Seit über 12 Jahren begleitet er Akademikerinnen und Akademiker, mehr als 1.000 Mandanten deutschlandweit, ungebunden mit einer Auswahl aus über 310 Partnern. 5,0 Sterne bei 77 Google-Bewertungen. Mehr über Felix →
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