01Das Problem: Die größte Entscheidung wird oft mit der wenigsten Planung getroffen
Ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen ist für die meisten die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Trotzdem passiert sie oft unter Zeitdruck: Das Traumhaus ist gefunden, andere Interessenten warten, die Bank braucht schnell eine Zusage. Die Frage, ob das Haus zum Rest des Lebens passt, gerät dabei in den Hintergrund.
Typische Folgen sehe ich in meinen Erstgesprächen immer wieder: Die Rate ist so hoch, dass die Altersvorsorge auf Eis liegt. Rücklagen für Reparaturen fehlen. Oder die Finanzierung ist nicht abgesichert, sodass eine Krankheit oder ein Todesfall die Familie in eine Notlage bringen würde.
In Schleswig-Holstein kommt die höchste Grunderwerbsteuer Deutschlands dazu. Wer hier kauft, muss besonders genau rechnen.
02Worum es wirklich geht: Ein Zuhause, das dich nicht arm macht
Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist selten eine Rechenaufgabe. Es geht um einen Garten für die Kinder, um Ruhe, um das Gefühl, angekommen zu sein. Genau deshalb wird diese Entscheidung so oft mit dem Herzen getroffen und mit der Bankrechnung abgesegnet. Meine Aufgabe ist, dass beides zusammenpasst.
- Die Rate passt heute, aber nicht mehr mit Kind und Teilzeit.
- Nach zehn Jahren steigen die Zinsen, und die Rate explodiert.
- Das Haus frisst die Altersvorsorge.
- Die Heizung geht kaputt, und es gibt keine Rücklage.
- Ein Zuhause, in dem die Familie wachsen kann.
- Eine Rate, die auch in schwierigen Jahren entspannt bleibt.
- Mietfrei in den Ruhestand.
- Ein Plan, der Haus, Vorsorge und Leben zusammen denkt.
Plane neben der Rate immer 1 bis 1,50 € pro Quadratmeter und Monat als Instandhaltungsrücklage ein. Das Dach fragt nicht, ob es gerade passt.
03Kaufnebenkosten: Was dein Bundesland kostet
Die Grunderwerbsteuer reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, NRW, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch und oft 3,57 % Makler. Alle 16 Bundesländer im Vergleich findest du in der Immobilien-Übersicht.
Mehr dazu mit Rechenbeispiel im Ratgeber Eigenheim in Dithmarschen.
Nebenkosten und Rate für dein Bundesland
Wähl dein Bundesland und sieh sofort, was Nebenkosten, Darlehen und Rate für dich bedeuten.
Grunderwerbsteuer laut Bundesland, Notar und Grundbuch rund 2 %, Makler-Käuferanteil häufig 3,57 %. Werte können im Einzelfall abweichen.
05Eigenheim oder Kapitalanlage?
Mietfrei im Alter als Teil der Vorsorge, aber ohne laufende Einnahmen.
Mieteinnahmen und steuerliche Effekte, dafür Verwaltung, Risiko und Liquiditätsbedarf.
06Die wichtigsten Begriffe der Baufinanzierung
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Sollzins | Der vereinbarte Zinssatz für das Darlehen |
| Tilgung | Der Anteil der Rate, der den Kredit verringert |
| Zinsbindung | Wie lange der Zins fest ist, oft 10 bis 20 Jahre |
| Restschuld | Was nach Ablauf der Zinsbindung noch offen ist |
| Sondertilgung | Zusätzliche Rückzahlungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung |
| Beleihungsauslauf | Verhältnis von Kredit zu Immobilienwert, bestimmt den Zins |
07Das unterschätzte Risiko: die Anschlussfinanzierung
Nach zehn oder fünfzehn Jahren endet die Zinsbindung, der größte Teil des Kredits ist dann aber noch offen. Welcher Zins dann gilt, weiß heute niemand. Ein Beispiel: 400.000 € Darlehen, 4 % Zins, 2 % Tilgung, also 2.000 € Rate. Nach zehn Jahren sind noch rund 302.000 € offen. Je nach Zinsniveau sieht die neue Rate für die restlichen 20 Jahre so aus:
- Rate in der ersten Zinsbindung
- günstiger Anschluss
- teurer Anschluss
08Profiwissen: Was ich bei jeder Baufinanzierung einbaue
Bonus, Erbe, Gehaltssprung: Mit kostenlosen Sondertilgungen und der Option, die Tilgung zu ändern, passt sich der Kredit deinem Leben an, nicht umgekehrt.
Bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung kannst du dir den Zins für die Anschlussfinanzierung sichern. Ob sich der Aufschlag lohnt, rechnen wir gemeinsam durch.
Familien mit Kindern und energieeffiziente Neubauten können über KfW-Programme zinsgünstige Darlehen bekommen. Sie werden über die Hausbank beantragt, und zwar vor Unterschrift des Kaufvertrags.
Wer baut, zahlt für nicht abgerufene Kreditteile nach einer freien Zeit Bereitstellungszinsen. Eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit spart bei Bauverzögerungen bares Geld.
09Budget-Check: Was neben der Rate noch Platz haben muss
Bei 6.000 € Haushaltsnetto wären nach der Drittel-Regel bis zu 2.000 € Rate möglich. Damit die Finanzierung auch in zehn Jahren noch entspannt läuft, muss daneben Folgendes Platz haben:
Höchstens etwa ein Drittel des Nettos.
Regelmäßige Rücklage für Dach, Heizung, Fenster.
Bleibt trotz Kauf bestehen.
Läuft weiter, nicht pausieren.
10Absicherung der Finanzierung
- Risikolebensversicherung: Der Kredit wird im Todesfall abgelöst. Mehr
- Berufsunfähigkeit: Die Rate läuft auch bei Krankheit weiter. Mehr
- Wohngebäude mit Elementar: Das Haus selbst ist geschützt. Mehr
Ausführlich mit Rechenbeispiel für Schleswig-Holstein: Eigenheim in Dithmarschen.
Premium-Versicherer haben für einen ausgewählten Kreis von Maklern eigene Tarife aufgelegt. Ich prüfe, ob dein Vertrag damit besser und günstiger geht.
- Mehr Leistungals in Standardtarifen derselben Versicherer
- Markt- & Leistungsgarantiezahlt, was der beste Tarif am Markt zahlen würde
- Bis zu 10 % weniger Beitragbeim Umdecken mit Portfolio Protect
- Nicht frei erhältlichweder online noch bei der Agentur
11Mythos oder Fakt?
Tipp auf eine Karte, um sie umzudrehen.
Auch Eigentum kostet: Zinsen, Nebenkosten, Instandhaltung. Ob Kaufen besser ist, zeigt nur eine ehrliche Rechnung.
Mietfrei wohnen hilft, ersetzt aber kein Einkommen. Ohne zusätzliche Vorsorge fehlt das Geld zum Leben.
12Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Mieten oder kaufen, was ist besser?
Gibt es Förderung in Schleswig-Holstein?
Wie lange sollte die Zinsbindung sein?
Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Was passiert nach Ende der Zinsbindung?
Was passiert nach dem Ende der Zinsbindung?
Quellen
Ungebundener Finanzberater aus Heide. Seit über 12 Jahren begleitet er Akademikerinnen und Akademiker, mehr als 1.000 Mandanten deutschlandweit, ungebunden mit einer Auswahl aus über 310 Partnern. 5,0 Sterne bei 77 Google-Bewertungen. Mehr über Felix →
@felixschmdt folgenJede Woche Klartext zu Geld, Rente und Versicherungen · 17.000+ Follower